Индустриальная недвижимость стала доходным форматом

Изменение политики властей Петербурга, решивших сохранить промышленность в городской застройке, а не выводить ее на окраины, заставило многих девелоперов пересмотреть планы. Это произошло и с проектом Холдинга «Созвездие Водолея» по застройке участка в Красногвардейском районе. О том, как изменилась его концепция и почему индустриальная доходная недвижимость привлекательной, чем офисная и торговая, рассказывает Мария Матвеева, партнер и генеральный директор ООО «ПДК «Созвездие», входящего в структуру Холдинга журналисту издания «Недвижимость и строительство Петербурга» (NSP.RU) Ольге Мягченко:


• - Изначально участок на пересечении Екатерининского проспекта и проспекта Маршала Блюхера планировался под жилье. Холдинг сам собирался быть застройщиком?
• - Основой капитала нашего холдинга всегда была коммерческая недвижимость. Причем примерно 80% активов в этом сегменте индустриальной недвижимости.

Объект на Екатерининском проспекте принадлежит нам много лет. Холдинг использовал его и для собственных нужд (как площадку для транспорта и производственный бизнес), и сдавал в аренду.

Со временем возникла идея сделать из этого актива качественный девелоперский проект. Для начала мы расширили принадлежащую нам территорию: сначала в собственности было только три гектара, сейчас их девять.:

Мы разработали концепцию жилой застройки, просчитали технико- экономические показатели, финансовую модель, разработали проект архитектурно-градостроительного потенциала участка, посчитали социальную нагрузку, провели предварительные переговоры с городскими структурами по поводу строительства школ и детских садов. То есть была проделана огромная и сложная работа по «упаковке» территории и подготовке ее к застройке.

Оставалось только добиться изменения статуса функциональной зоны в Генеральном плане. Сейчас это инженерно-транспортная зона.
Мы подали заявку на изменение статуса и, учитывая тенденции последних лет по выводу промышленных предприятий на окраины Петербурга, были уверены в положительном исходе.

В нем не сомневались и застройщики, с которыми мы параллельно вели переговоры. Интерес к участку был очень велик. Ведь территория не только удачно расположена, но и достаточно большая: девять гектаров — большая редкость для районов сложившейся застройки. У нас даже был конкурс среди крупных девелоперов, которые желали приобрести землю.

Но тут приняли новый Генплан Петербурга, и оказалось, что политика властей изменилась: теперь решено максимально сохранять промышленные объекты в черте города.


• - Для вас это стало сюрпризом?
• - Абсолютно. И не только для нас. Все участники рынка были удивлены. Как вы знаете, почти все заявки на изменение статуса промышленных участков и перевод их под жилую застройку получили отказ. Хотя до этого город официально не заявлял об изменении градостроительной политики. Более того, при подготовке проекта мы консультировались с профильными комитетами, и от них не было сигналов о том, что наши планы не имеют шансов на реализацию.
  В общем, мы вложили довольно крупную сумму в этот проект и нам нужно было думать о том, как изменить концепцию использования территории, чтобы не понести убытки.

В результате наш инвестиционный проект засверкал новыми гранями. Конечно, произошло это в том числе и потому, что рыночная конъюнктура за последний год изменилась. Сейчас очень востребована индустриальная недвижимость, и можно успешно использовать территорию по текущему назначению.


• - Что вы предприняли для улучшения характеристик недвижимости на участке в Красногвардейском районе?
• - Прежде всего, мы отремонтировали помещения, провели отопление там, где его не было, решили вопрос теплоизоляции, построили дополнительные складские и производственные помещения.

Мы также провели ротацию арендаторов таким образом, чтобы они могли выступать друг для друга клиентами. В результате всех этих изменений привлекательность объекта повысилась.


• - Как распределяются функциональные зоны в этом проекте?
• - Основное направление — это производство и склады, они занимают около 70% территории. Еще 20-30% — офисы.

Пул арендаторов в основном сформирован транспортными компаниями, которые занимаются пассажирскими перевозками. У них очень высокие требования к площадкам, и мы удовлетворяем этим запросам.

Кроме того, значительная часть клиентов — небольшие производственные предприятия, занятые в импортозамещении. Обычно они у нас берут в аренду от 1000 до 2000 кв.м. У таких клиентов тоже есть четкие пожелания: хорошая стяжка на полах, качественное покрытие, определенные температурные режимы.

• - В Колпино, на улице Севастьянова у вас аналогичная концепция?
• - Не совсем. На этом участке мы тоже хотели реализовать жилой проект, но смену статуса и тут не согласовали. Сейчас площадка в Колпино используется под склады и производство. Но на площадке возможна и торговая функция, например, для размещения склада-магазина по типу cash&carry.

Вообще с этим проектами получилась очень интересная история: мы задумывали их совершенно не такими, какими они в результате оказались. Сейчас в городе активно развивается новый формат — доходная индустриальная недвижимость. Хотя раньше к доходной недвижимости в основном относились бизнес-центры, торговая и складская недвижимость. Причем у нас получилась интересная конфигурация — мультифункциональная индустриальная недвижимость. На одной площадке соседствуют склады, производства, автопредприятия, разного рода сопутствующие бизнесы. Вместо жилого района у нас появился индустриальный производственно-складской кластер.

• - Можно судить о том, какой из двух вариантов эффективнее с точки зрения экономики?
• - Нет, сравнивать их некорректно. Это совершенно разные модели. В случае с жильем мы планировали продать подготовленные участки под застройку и сразу получить всю массу выручки от продажи данных участков. Сейчас же идет игра вдолгую: есть арендный бизнес, который приносит стабильный ежемесячный доход.

Точно можно сказать одно: прежде мы не рассматривали долгоиграющие проекты с перспективой на три-пять лет, а теперь они стали нам интересны.

• - А почему раньше холдинг ими не интересовался?
• - Долгосрочные проекты плохо прогнозируемы, ими сложно управлять. За пять лет экономические и политические условия существенно меняются. Теперь же, имея опыт с территорией на Екатерининском проспекте, мы планируем новые проекты в этом формате. Например, уже подписали контракт с одной очень крупной компанией о развитии индустриального проекта по схеме build-to-suit. Клиент выступил не просто как будущий арендатор, но и как соинвестор строительства объекта на нашей территории. Половина помещений будет задействована под ремонтную зону, остальные — под склад. Детали мы сможем раскрыть через некоторое время.

• - Новые участки планируете покупать?
• - Да, думаем над приобретением и дальнейшей трансформацией площадок под жилую или коммерческую застройку. О подробностях тоже пока рано говорить.

• - Что можете в целом сказать об инвестиционной привлекательности так называемых браунфилдов? От чего она зависит?
• - Прежде всего, нужно понимать, какой срок окупаемости инвестора интересует. Например, по нашим оценкам, у проекта на Екатерининском проспекте он составит пять лет. Другая компания может исходить из семи- восьми лет. В текущих условиях это очень неплохо. Второе — объем вложений, на которые готов пойти инвестор. Мы крупных инвестиций (в районе миллиарда рублей) в проект не делали. Опять же исходя из нашей бизнес-модели. У кого-то могут быть более глобальные планы.

Исходя из нашего опыта, важно учитывать транспортную доступность, потенциал территории по инженерным мощностям, конфигурацию участка, обеспечивающую удобство для арендаторов. Например, один из наших объектов в Центральном районе принес немало проблем несколько лет назад, так как производственным компаниям, которые там рассчитывали разместиться, не хватало мощностей по электричеству и теплу. В центре города с этим проблема.

А вот на Екатерининском проспекте условия хорошие во всех смыслах. Поэтому там мы начинали строительство объектов либо с уже подписанным контрактом на аренду, либо в процессе переговоров с интересантом на очень высокой стадии. То есть, по сути, под конкретный денежный поток.

• - Вы отмечаете высокий интерес к индустриальной недвижимости. А как можно его измерить?
• - Например, длительностью переговоров с потенциальными арендаторами. Раньше крупные договоры аренды с ежемесячным бюджетом в несколько миллионов рублей могли согласовываться в течение 3-4-х, а иногда и шести месяцев. Это сложные контракты, ведь стороны вступают в правоотношения на несколько лет. Сейчас же стороны стали куда более лояльными друг к другу, время переговоров сократилось в разы. Еще один яркий показатель — рост арендных ставок. По нашим объектам они за два года в ряде случаев увеличились в два-три раза.

• - Как долго сохранится, по вашим оценкам, повышенный спрос на «промку»?
• -Думаю, три-пять, а может, и семь лет город останется на позиции сохранения промышленных объектов. Но мы все равно держим в голове, что вскоре потребуется реконцепция индустриальных проектов. Когда внешнеполитические факторы изменятся в лучшую сторону, скорее всего, будут скорректированы и правила игры на рынке коммерческой недвижимости Петербурга.
• Инвесторам желательно наперед иметь несколько вариантов развития проектов, включая редевелопмент производственных участков, например, под жилье. Жизнь не стоит на месте, экономика развивается, поэтому перемены неизбежны. И это прекрасно.